Bebauungsplan & §34 BauGB einfach erklärt
Bebauungsplan & §34 BauGB einfach erklärt
Was Bauherren wirklich wissen müssen, bevor sie planen oder kaufen
Wer ein Haus bauen möchte, stößt sehr schnell auf zwei Begriffe, die für Laien oft abstrakt klingen, aber über Erfolg oder Scheitern eines Bauprojekts entscheiden: Bebauungsplan und §34 BauGB.
Viele Bauherren gehen davon aus, dass „Bauen schon irgendwie geht“. In der Praxis zeigt sich: Baurecht ist der engste Rahmen jeder Planung. Wer ihn nicht versteht oder falsch einschätzt, riskiert Fehlplanungen, Verzögerungen und hohe Zusatzkosten.
Dieser Artikel erklärt klar und verständlich, was Bebauungsplan und §34 BauGB bedeuten, wo die Unterschiede liegen und worauf Bauherren wirklich achten müssen.
Warum Baurecht wichtiger ist als der Entwurf
Bevor über Grundrisse, Architektur oder Kosten gesprochen wird, muss eine Frage geklärt sein:
Was darf auf diesem Grundstück überhaupt gebaut werden?
Das Baurecht legt fest:
ob gebaut werden darf
wie groß ein Gebäude sein darf
wie viele Geschosse möglich sind
welche Abstände einzuhalten sind
welche Form und Nutzung zulässig ist
Ein schöner Entwurf nützt nichts, wenn er nicht genehmigungsfähig ist.
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist eine verbindliche Satzung der Gemeinde. Er regelt detailliert, was auf einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf.
Typische Festsetzungen im Bebauungsplan:
Art der Nutzung (z. B. Wohngebiet)
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ)
Geschossflächenzahl (GFZ)
Anzahl der Vollgeschosse
Baugrenzen und Baulinien
Dachformen und Dachneigungen
Stellplatzanforderungen
👉 Der Bebauungsplan ist rechtlich bindend.
Abweichungen sind nur in Ausnahmefällen möglich.
Was bedeutet §34 BauGB?
Der §34 Baugesetzbuch greift immer dann, wenn es keinen Bebauungsplan gibt.
Er gilt für Grundstücke:
innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
ohne detaillierte Festsetzungen
Der zentrale Satz lautet:
Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Das klingt einfach – ist es aber nicht.
Der entscheidende Unterschied: B-Plan vs. §34 BauGB
Bebauungsplan§34 BauGBklare, schriftliche RegelnAuslegung & Bewertunghohe Planungssicherheithöhere Unsicherheitfeste Zahlen & VorgabenOrientierung an Umgebunggut kalkulierbarabhängig von Auslegung der Behörde
👉 §34 BauGB bedeutet nicht Freiheit, sondern Interpretationsspielraum.
Typische Fehler von Bauherren beim Baurecht
❌ Fehler 1: „In der Nachbarschaft steht doch auch ein großes Haus“
Beim §34 zählt nicht ein einzelnes Gebäude, sondern die prägenden Bebauung der Umgebung.
Ein Ausreißer begründet keinen Anspruch.
❌ Fehler 2: Bebauungsplan nur oberflächlich lesen
Viele Bauherren schauen nur auf:
GRZ
GFZ
Übersehen werden:
Baugrenzen
Abstandsflächen
Stellplatzpflichten
Dachvorgaben
Diese Punkte können die Planung massiv einschränken.
❌ Fehler 3: Baurecht erst nach dem Grundstückskauf prüfen
Das ist einer der teuersten Fehler.
👉 Baurecht muss vor dem Notartermin geklärt werden – nicht danach.
Wie Bauherren einen Bebauungsplan richtig lesen
Ein Bebauungsplan besteht aus:
Planzeichnung
Textlichen Festsetzungen
Begründung
Wichtig:
Planzeichnung zeigt wo gebaut werden darf
Textliche Festsetzungen regeln wie gebaut wird
Viele Einschränkungen stehen nicht im Plan, sondern im Text.
Wie §34 BauGB in der Praxis bewertet wird
Bei §34 wird geprüft:
welche Gebäude die Umgebung prägen
welche Höhen, Tiefen und Nutzungen üblich sind
wie dicht gebaut ist
Das bedeutet:
gleiche Hausgröße ≠ gleiche Genehmigung
jedes Grundstück wird einzeln bewertet
👉 Ohne Erfahrung ist §34 kaum zuverlässig einschätzbar.
Baurecht und Kosten – der oft unterschätzte Zusammenhang
Baurecht beeinflusst:
Hausgröße
Bauweise
Untergeschoss / Keller
Stellplätze
Erschließung
Ein restriktiver Bebauungsplan kann:
Wohnfläche reduzieren
Baukosten pro m² erhöhen
Planung stark verkomplizieren
Ein großzügiger Rahmen kann:
wirtschaftlicher sein
bessere Grundrisse ermöglichen
Warum frühe baurechtliche Prüfung Geld spart
Eine frühe Prüfung zeigt:
ob das Wunschhaus realistisch ist
welche Größe sinnvoll ist
ob Budget und Grundstück zusammenpassen
Oft stellt sich früh heraus:
Neubau lohnt sich nicht
Bestand ist besser
Grundstück passt nicht zur Vorstellung
👉 Diese Erkenntnisse vor dem Kauf sparen viel Geld.
Die Rolle des Architekten beim Baurecht
Ein erfahrener Architekt:
liest Bebauungspläne korrekt
bewertet §34-Situationen realistisch
stimmt Vorhaben früh mit Behörden ab
entwickelt genehmigungsfähige Konzepte
Gerade bei §34 ist Erfahrung entscheidend, nicht Optimismus.
Fazit: Baurecht verstehen heißt Risiken vermeiden
Bebauungsplan und §34 BauGB sind keine Formalitäten, sondern der Rahmen jeder Planung.
Wer:
Baurecht früh prüft
Einschränkungen versteht
realistisch plant
vermeidet:
Fehlentwürfe
Verzögerungen
unnötige Kosten
Ein Grundstück ist nur so gut wie das Baurecht, das darauf liegt.
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