Mehrfamilienhaus planen – die häufigsten Fehler von Anfang an vermeiden
Warum die Planung eines Mehrfamilienhauses besonders anspruchsvoll ist
Ein Mehrfamilienhaus muss gleichzeitig:
wirtschaftlich tragfähig sein
baurechtlich genehmigungsfähig bleiben
langfristig nutzbar und anpassbar sein
unterschiedlichen Nutzergruppen gerecht werden
Fehler in der frühen Phase lassen sich später kaum korrigieren. Sie wirken sich über Jahrzehnte auf Kosten, Vermietbarkeit und Werthaltigkeit aus.
Fehler 1: Planung beginnt mit dem Entwurf statt mit der Analyse
Einer der häufigsten Fehler ist der direkte Einstieg in Grundrisse oder Fassaden, ohne die Rahmenbedingungen sauber zu klären.
Typische Versäumnisse:
Baurecht nicht geprüft
Stellplatzanforderungen unterschätzt
Grundstück nur oberflächlich analysiert
Nutzung und Zielgruppe nicht definiert
Richtig ist:
Die Planung beginnt mit einer Machbarkeits- und Rahmenanalyse, nicht mit Zeichnungen.
Fehler 2: Baurecht wird zu spät ernst genommen
Das Baurecht ist einer der stärksten Einflussfaktoren im Mehrfamilienhausbau.
Relevante Punkte sind u. a.:
Bebauungsplan oder §34 BauGB
Geschossigkeit, GFZ / GRZ
Abstandsflächen
Stellplatzsatzung
Brandschutzanforderungen
Ein architektonisch guter Entwurf ohne baurechtliche Tragfähigkeit kostet Zeit, Geld und Vertrauen.
➡️ Baurecht klären, bevor entworfen wird.
Fehler 3: Unwirtschaftliche Grundrisse und Flächenverluste
Unklare oder ineffiziente Grundrisse sind ein klassischer Kostenfaktor:
zu große Erschließungsflächen
schlecht proportionierte Wohnungen
ungünstige Raumzuschnitte
überdimensionierte Verkehrsflächen
Diese Fehler wirken sich direkt auf:
Baukosten
Mietertrag
Betriebskosten
aus.
Faustregel:
Jeder unnötige Quadratmeter kostet beim Bau – und bringt später keinen Ertrag.
Fehler 4: Erschließung falsch geplant
Treppenhäuser, Aufzüge und Flure sind teuer – aber unvermeidbar.
Häufige Fehler:
zu viele Treppenhäuser
unklare Erschließungslogik
Aufzugspflichten falsch eingeschätzt
schlechte Orientierung für Nutzer
Eine klare, kompakte Erschließung ist einer der größten Wirtschaftlichkeitshebel im Mehrfamilienhaus.
Fehler 5: Stellplätze und Mobilität unterschätzen
Stellplätze werden oft als Nebenthema betrachtet – sind es aber nicht.
Probleme entstehen, wenn:
Stellplatzsatzungen nicht eingehalten werden
Tiefgaragenkosten unterschätzt werden
Fahrrad- und Nebenräume fehlen
Zufahrten nicht genehmigungsfähig sind
➡️ Stellplätze beeinflussen Kosten, Genehmigung und Nutzung massiv.
Fehler 6: Baukosten zu optimistisch ansetzen
„Das klären wir später“ ist im Mehrfamilienhaus ein gefährlicher Ansatz.
Kosten werden u. a. bestimmt durch:
Gebäudekubatur
Tragwerkskonzept
Fassadenanteil
Ausbaustandard
Technikkonzepte
Ohne frühe, belastbare Kostenschätzung geraten viele Projekte wirtschaftlich unter Druck – oder scheitern ganz.
Fehler 7: Gebäude nicht langfristig denken
Ein Mehrfamilienhaus wird für Jahrzehnte gebaut – nicht für einen Marktzyklus.
Kurzsichtig sind:
zu spezifische Grundrisse
fehlende Flexibilität
geringe Anpassbarkeit
Gute Planung berücksichtigt:
unterschiedliche Lebensphasen
wechselnde Nutzer
mögliche Umnutzungen
➡️ Flexibilität ist ein wirtschaftlicher Faktor.
Fehler 8: Technische Anforderungen unterschätzen
Brandschutz, Schallschutz, Energieeffizienz und Haustechnik sind im Mehrfamilienhaus deutlich komplexer als im Einfamilienhaus.
Typische Probleme:
späte Anpassungen wegen Brandschutz
fehlende Technikflächen
mangelhafter Schallschutz
unnötig komplexe Technik
Diese Themen müssen früh integriert, nicht später korrigiert werden.
Fehler 9: Architektur und Wirtschaft gegeneinander ausspielen
Architektur wird oft als Kostenfaktor gesehen – zu Unrecht.
Schlechte Architektur führt zu:
schlechter Vermietbarkeit
höherem Instandhaltungsaufwand
geringerer Akzeptanz
Gute Wohnungsbauarchitektur bedeutet:
klare Struktur
verständliche Grundrisse
robuste Materialien
langfristige Nutzbarkeit
➡️ Wirtschaftlichkeit und Architektur schließen sich nicht aus – sie bedingen sich.
Wie sich diese Fehler vermeiden lassen
Eine tragfähige Planung folgt einer klaren Reihenfolge:
Grundstück & Baurecht analysieren
Nutzung & Zielgruppe definieren
Flächen- und Wirtschaftlichkeitskonzept entwickeln
Erst dann: Entwurf und Gestaltung
Diese Struktur reduziert Risiken erheblich.
Die Rolle des Architekten im Mehrfamilienhausbau
Ein erfahrener Architekt ist im Wohnungsbau:
kein Zeichner
kein Verkäufer
sondern zentraler Planer und Koordinator
Er:
ordnet Komplexität
schafft Entscheidungsgrundlagen
koordiniert Fachdisziplinen
behält Kosten, Qualität und Genehmigung im Blick
Fazit: Fehler vermeiden ist der größte Hebel
Die meisten Probleme im Mehrfamilienhaus entstehen nicht auf der Baustelle, sondern in der frühen Planung.
Wer:
Baurecht ernst nimmt
wirtschaftlich denkt
strukturiert plant
langfristig betrachtet
schafft Gebäude, die dauerhaft funktionieren – technisch, wirtschaftlich und architektonisch.
Über uns
2P-Raum Architekten planen Mehrfamilienhäuser, Wohnungsbauprojekte und Gebäude im Bestand.
Unser Fokus liegt auf klaren Strukturen, wirtschaftlicher Planung und Architektur mit Substanz, die langfristig nutzbar bleibt.
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