Wann lohnt sich Bauen im Bestand wirklich?
Wann lohnt sich Bauen im Bestand wirklich?
Chancen, Risiken und klare Entscheidungskriterien für Bauherren
Bauen im Bestand wirkt auf viele Bauherren zunächst attraktiv: vorhandenes Gebäude, gewachsene Lage, vermeintlich geringere Kosten. In der Praxis zeigt sich jedoch schnell, dass Umbau, Sanierung oder Erweiterung nicht automatisch günstiger oder sinnvoller sind als ein Neubau.
Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob Bauen im Bestand möglich ist, sondern wann es sich wirklich lohnt – wirtschaftlich, funktional und langfristig.
Was bedeutet „Bauen im Bestand“?
Unter Bauen im Bestand fallen alle Maßnahmen, bei denen ein bestehendes Gebäude:
umgebaut
erweitert
aufgestockt
energetisch saniert
oder nachverdichtet
wird. Das Spektrum reicht vom kleineren Umbau bis zur umfassenden Kernsanierung.
Wichtig: Nicht jede Maßnahme im Bestand ist automatisch nachhaltig oder wirtschaftlich sinnvoll.
Warum Bauen im Bestand oft attraktiv erscheint
Viele Bauherren entscheiden sich aus folgenden Gründen für den Bestand:
Grundstück bereits vorhanden
gute, gewachsene Lage
emotionale Bindung
vermeintlich geringere Baukosten
Erwartung einer schnelleren Umsetzung
Diese Argumente können zutreffen – müssen es aber nicht. Entscheidend ist immer die konkrete Ausgangslage.
Die zentrale Frage: Lohnt sich der Bestand wirtschaftlich?
1. Zustand der Bausubstanz
Der wichtigste Faktor ist die bauliche Substanz:
Tragwerk
Fundamente
Decken
Dach
Feuchtigkeit
mögliche Schadstoffe
Je besser die Substanz, desto realistischer ist ein wirtschaftlicher Umbau.
Schlechte Substanz bedeutet häufig:
hohe Unwägbarkeiten
steigende Kosten
eingeschränkte Planbarkeit
➡️ Eine fundierte Bestandsaufnahme ist unverzichtbar.
2. Grundriss & Gebäudestruktur
Viele Bestandsgebäude weisen strukturelle Schwächen auf:
ungünstige Raumzuschnitte
kleine, schlecht belichtete Räume
lange Flure
eingeschränkte Erschließung
Faustregel:
Je flexibler die bestehende Struktur, desto wirtschaftlicher der Umbau.
Wenn tragende Wände stark eingreifen oder Erschließungen ungünstig liegen, wird der Umbau schnell teuer – oder planerisch unbefriedigend.
3. Baurechtliche Möglichkeiten
Ein oft unterschätzter Punkt ist das Baurecht. Relevant sind u. a.:
Bebauungsplan oder §34 BauGB
Abstandsflächen
Stellplatzanforderungen
mögliche Aufstockungen oder Erweiterungen
Denkmalschutz
In der Praxis zeigt sich häufig:
Erweiterungen nicht zulässig
Aufstockungen ausgeschlossen
Nutzungsänderungen problematisch
➡️ Ohne baurechtliche Prüfung ist jede Entscheidung im Bestand ein Risiko.
Kosten: Bestand vs. Neubau – realistisch betrachtet
Die Annahme, dass der Bestand grundsätzlich günstiger ist, hält einer fachlichen Prüfung oft nicht stand.
Typische Kostenfallen im Bestand:
fehlende oder unklare Bestandsunterlagen
zusätzliche Abbrucharbeiten
Schadstoffsanierung
statische Verstärkungen
aufwendige Detailanschlüsse
In der Praxis liegen umfassende Sanierungen häufig bei:
70–90 % der Kosten eines vergleichbaren Neubaus
– bei gleichzeitig geringerer Planungsfreiheit.
Wann lohnt sich Bauen im Bestand wirklich?
✅ Bauen im Bestand lohnt sich, wenn:
die Bausubstanz gut ist
der Grundriss anpassbar bleibt
das Baurecht Entwicklung zulässt
die Lage hochwertig ist
städtebauliche oder emotionale Gründe überwiegen
❌ Bauen im Bestand lohnt sich meist nicht, wenn:
die tragende Struktur stark einschränkt
hohe energetische Defizite bestehen
Schadstoffe vorhanden sind
das Baurecht keine Entwicklung erlaubt
die Kosten nahe am Neubau liegen
Nachhaltigkeit: Bestand ist nicht automatisch nachhaltiger
Häufig wird angenommen, dass Bauen im Bestand per se nachhaltiger sei. Das stimmt nur bedingt.
Nachhaltig ist ein Gebäude dann, wenn es:
langfristig nutzbar bleibt
energetisch sinnvoll ertüchtigt werden kann
geringe Lebenszykluskosten verursacht
Ein schlecht sanierter Bestand kann langfristig weniger nachhaltig sein als ein effizient geplanter Neubau.
Typische Fehler von Bauherren im Bestand
❌ Fehler 1: Planung ohne Analyse
Entwurfsideen entstehen, bevor Substanz, Baurecht und Kosten geklärt sind.
❌ Fehler 2: Kosten unterschätzen
Umbauten bergen immer Unwägbarkeiten – pauschale Kostenschätzungen sind unseriös.
❌ Fehler 3: Emotional entscheiden
Emotionale Bindung ist verständlich, ersetzt aber keine wirtschaftliche Bewertung.
Wie Architekten beim Bauen im Bestand unterstützen
Ein erfahrener Architekt übernimmt im Bestand eine zentrale Rolle:
strukturierte Bestandsanalyse
baurechtliche Einordnung
Variantenuntersuchung (Umbau vs. Neubau)
Kosten-Nutzen-Abwägung
belastbare Entscheidungsgrundlagen
Nicht der Entwurf steht am Anfang – sondern die Analyse.
Fazit: Bauen im Bestand – sinnvoll oder nicht?
Bauen im Bestand lohnt sich nicht automatisch, kann aber unter den richtigen Voraussetzungen sehr sinnvoll sein.
Die entscheidende Frage lautet:
Was bekomme ich für mein Geld – und wie flexibel ist das Ergebnis in 20 oder 30 Jahren?
Eine fundierte Analyse vor der Entscheidung spart Zeit, Geld und spätere Enttäuschungen.
Über uns
2P-Raum Architekten planen Einfamilienhäuser, Wohnungsbau und Bauprojekte im Bestand.
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