MEHRFAMILIENHAUS PLANEN – WIRTSCHAFTLICH und GENEHMIGUNGSFÄHIG
Mehrfamilienhaus planen – wirtschaftlich denken, baurechtlich sicher umsetzen
woran die meisten Projekte scheitern
Viele Mehrfamilienhaus-Projekte starten mit einer falschen Annahme:
> „Wir holen das Maximum aus dem Grundstück raus“
Das Problem:
> Maximum ≠ wirtschaftlich
> Maximum ≠ genehmigungsfähig
Die Realität:
Baurecht begrenzt das Potenzial
Grundrisse entscheiden über Ertrag
Planung entscheidet über Erfolg oder Scheitern
> Ein Mehrfamilienhaus ist kein Architekturprojekt.
> Es ist ein wirtschaftliches System.
Die drei entscheidenden Faktoren eines erfolgreichen MFH
Jedes Projekt steht und fällt mit drei Punkten:
1. Baurechtliche Ausnutzung
Grundlagen:
GRZ (Grundflächenzahl)
GFZ (Geschossflächenzahl)
Baugrenzen / Abstandsflächen
> Fehler hier führen dazu, dass:
Flächen verloren gehen
Projekte nicht genehmigt werden
Wirtschaftlichkeit nicht erreicht wird
2. Wirtschaftlichkeit
Ein Projekt funktioniert nur, wenn:
Baukosten passen
Wohnfläche effizient ist
Vermietbarkeit / Verkauf stimmt
> Entscheidender Punkt:
Rendite entsteht im Grundriss – nicht im Exposé
3. Genehmigungsfähigkeit
Viele Projekte scheitern nicht an der Idee,
sondern an der Genehmigung.
Typische Probleme:
zu hohe Dichte
falsche Abstandsflächen
Stellplatzthematik
> Ohne saubere Planung keine Genehmigung.
Grundrisse: der unterschätzte Erfolgsfaktor
Hier liegt der größte Hebel.
Gute Grundrisse:
wenig Verkehrsfläche
klare Raumstruktur
flexible Nutzung
wirtschaftliche Wohnungsgrößen
Schlechte Grundrisse:
unnötige Flächen
schlechte Belichtung
unattraktive Wohnungen
> Unterschied:
+10–20 % Wohnfläche bei gleicher Gebäudegröße möglich
> Das ist direkte Wirtschaftlichkeit.
Kosten und Rendite realistisch bewerten
Ein häufiger Fehler:
> Fokus nur auf Baukosten
Entscheidend ist:
Baukosten pro m²
erzielbare Miete / Verkaufspreis
Verhältnis Fläche / Kosten
Realistische Baukosten 2026:
MFH Standard: 3.200 – 4.200 €/m²
gehoben: 4.200 – 5.500 €/m²+
> Aber:
Nicht die Kosten entscheiden allein –
sondern das Verhältnis zur Fläche.
Flächeneffizienz = Wirtschaftlichkeit
Das wichtigste Prinzip:
> Bruttogrundfläche → Wohnfläche optimieren
Ziel:
möglichst hohe vermietbare Fläche
möglichst geringe Verkehrsflächen
> Beispiel:
Projekt A: 75 % Effizienz
Projekt B: 82 % Effizienz
> Unterschied = massive Renditeveränderung
Typische Fehler bei MFH-Projekten
Grundstück wird falsch bewertet
→ Potenzial wird überschätzt
Baurecht wird zu spät geprüft
→ Projekt scheitert
Grundrisse sind nicht wirtschaftlich
→ schlechte Vermietbarkeit
Stellplätze werden unterschätzt
→ Genehmigungsproblem
> Diese Fehler kosten schnell sechsstellige Beträge.
Baurecht verstehen (entscheidend für Erfolg)
Ohne Baurecht kein Projekt.
Wichtige Faktoren:
Bebauungsplan
§34 BauGB (Umgebungsbebauung)
Abstandsflächen
Stellplatzsatzungen
> Hier entscheidet sich:
wie viel gebaut werden darf
ob das Projekt überhaupt funktioniert
Nachhaltigkeit & Förderung (realistisch betrachtet)
Themen:
KfW
QNG
Energieanforderungen
> Wichtig:
Diese Themen sind relevant –
aber nicht das Fundament eines Projekts.
> Wirtschaftlichkeit steht immer an erster Stelle.
Fazit: Wann ein MFH-Projekt funktioniert
Ein Mehrfamilienhaus funktioniert, wenn:
Baurecht sauber geklärt ist
Grundrisse wirtschaftlich sind
Kosten realistisch sind
Planung strukturiert ist
> Klartext:
Erfolg entsteht nicht durch Architektur allein.
> Erfolg entsteht durch Strategie + Planung.
CTA
Projekt prüfen, bevor Kapital gebunden wird
Die größten Fehler entstehen nicht im Bau.
> Sie entstehen in der Projektentwicklung.
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